La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18390 dell’8 giugno 2022, chiarisce le modalità attraverso cui le parti di un preliminare di compravendita di immobile possono perfezionare una contratto di risoluzione consensuale del predetto preliminare.
Questa la vicenda: la Corte d’Appello di Cagliari, nel riformare l’esito del giudizio di 1° grado, accoglieva la domanda di restituzione dell’acconto di € 20.000,00 che il promissario acquirente di un immobile aveva avanzato nei confronti dei promittenti venditori, in considerazione dell’intervenuta risoluzione del contratto preliminare, avvenuta asseritamente per mutuo consenso (recte, mutuo dissenso) tra le parti pur in assenza di un accordo consacrato in forma scritta.
In particolare, la Corte territoriale, a sostegno di tale pronuncia, aveva evidenziato in motivazione che: 1) a seguito all’inadempimento del preliminare da parte del promissario acquirente – il quale non era riuscito ad ottenere il mutuo sotteso alla vicenda negoziale – i promittenti venditori non avevano mai formalizzato alcuna richiesta di adempimento ovvero risarcitoria; 2) l’assenza di manifestazione di volontà rispetto all’esecuzione del contratto, anche da parte dei promittenti venditori, imponeva quindi di ritenere la comune mancanza, in capo ad entrambe le parti contrattuali, di interesse al mantenimento di efficacia del contratto preliminare; 3) lo stesso preliminare, pertanto, avrebbe dovuto reputarsi come risolto per mutuo dissenso, da evincersi per facta concludentia, con conseguente effetto restitutorio dell’acconto, in favore del promissario acquirente.
I promittenti venditori, nel ricorrere innanzi la Suprema Corte, lamentano la violazione dell’art. 1350 c.c., censurando in particolare il capo della sentenza di 2° grado ove la Corte d’Appello aveva accertato e dichiarato lo scioglimento del preliminare per intervenuto mutuo dissenso tra le parti, pur in assenza di un accordo risolutorio sanzionato in forma scritta.
La Cassazione, nel riconoscere la fondatezza della doglianza, osserva correttamente che: 1) la risoluzione consensuale di un contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l’estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam; 2) ha dunque errato la Corte territoriale laddove, pur nella consapevolezza dell’astratta necessità della forma scritta, ha tuttavia ritenuto che il preliminare si fosse risolto per mutuo dissenso asseritamente emerso solo sulla base del comportamento tenuto dalle parti contraenti.
Avv. Francesco Tassini